两年，亏损1380亿。不是营收，是净亏损。
2024年亏495亿，2025年亏886亿，2026年上半年又预告亏120到150亿。连续两年半，每个季度都在亏，越亏越多。
这是万科。曾经的地产"优等生"，连续十年最受尊敬的地产公司，2018年就高喊"活下去"的那位先知。
事实证明：先知也救不了自己。
卖一平米亏一平米，毛利率跌破8%
万科2025年干了什么？卖了1340亿的房，比前一年少了45%。结算收入1701亿，降了39%。结算毛利率只剩8.1%。
什么意思？卖一套100万的房子，刨掉土地成本、建安成本、税金，到手不到3万。再扣除管理费、营销费、利息，卖一套亏一套。
更惨的是，房价还在跌。2022年以前拿的高价地，现在建好了只能亏本卖。不卖？财务成本每天吃。卖？割肉放血。进退两难。
这些高价地项目分布在哪儿？三四线城市居多。当年万科想"下沉"——下沉的结果是泥足深陷。低能级城市的房子，打折都没人买。
坏账黑洞：342亿说没就没
2025年，万科干了件"大事"——计提了562亿的减值。
其中存货跌价208亿——就是那些高价拿的地、卖不动的房，现在的市场价已经比账面价值低了两百多亿。
更吓人的是信用减值342亿——这是借出去的钱，收不回来了。
谁是欠债人？合联营企业、合作方、供应商。房地产链条一崩，上下游全在求饶。万科作为链主，被拖下水。
还有投资性房地产减值、无形资产减值、长期股权投资亏损……每个科目都在流血。
562亿的减值是什么概念？一家中型房企一年的营收，就这么"计提"没了。
管理层大溃败：喊"活下去"的人先倒了
2018年，郁亮在秋季例会上大屏打出两个字：“活下去”。当时同行笑他矫情。现在回头看，那不是预言，是免责声明。
2025年1月，万科管理层大换血。郁亮辞去董事会主席，只挂个执行副总裁的虚职。原总裁祝九胜"因身体原因"辞职——后来被采取刑事强制措施。
然后呢？总裁职位空了17个月。
17个月没有总裁的公司，你见过吗？1700亿年营收、万亿资产的龙头房企，最高决策层缺了一个核心角色。这17个月里，债务到期、销售下滑、资产处置、展期谈判——全部压在董事长一个人身上。
这是管理层的失职。不是某一个人的失职，是整个治理体系的崩塌。
2025年一年内，万科核心管理层几乎全换。新来的董事长黄力平是深铁集团派来的，没有地产背景。总裁黄宇2026年7月才到任，此前是深圳市地方金融管理局副局长。新来的党委书记徐恩利，来自深高速。
什么信号？深圳国资委对万科说：你不行，我来。
多元化的"第二曲线"变成了"断头路"
万科是多元化最积极的地产公司。万物云、泊寓、万纬物流、商业、冰雪、食品——你能想到的地产相关业务，万科全做了。
结果呢？万物云是唯一赚钱的，2025年营收373亿，但增长率只有2.5%。泊寓确实做到了行业第一，但在成本法核算下——扣除折旧摊销、利息——亏损。万纬物流，亏。商业，微利。
更离谱的是非主业财务投资。万科早年投资了"博商系"，2025年这部分的应收坏账成了信用减值的大头。
冰雪业务？2025年卖了。
食品业务？2026年上半年也在卖。
折腾了一圈，花了几百亿，最后全部"战略退出"。回头看，这不叫多元化，叫试错。而且是用股东的钱在试错。
债务深渊：3600亿窟窿，现金只有71亿
截至2025年末，万科有息负债3584亿。其中一年内到期的短期债务1676亿。
账面上有672亿货币资金。但能用的有多少？扣除预售监管资金、受限资金、境外资金，母公司手里能自由调动的——大约71亿。
1676亿的短期债务对71亿自由现金。这就是万科的流动性现状。
2025年深铁集团给了335亿股东借款，2026年上半年又给了38亿。没有大股东输血，万科早就爆了。
但输血能持续多久？2026年6月到12月还有101亿公开债到期，仅7月就有40亿。
这不叫化险，叫续命。每个月都在"续"，哪天续不上就完了。
销售断崖：从行业第一跌到第十
2024年万科卖了2460亿。2025年卖了1340亿，直接腰斩。2026年上半年只卖了350亿——又腰斩了一次。
行业排名从稳居前三，跌到了第十。
为什么卖不动？不是产品不行，是信用崩了。买房的人担心：万科会不会也爆雷？期房能不能交付？这种担心一旦蔓延，再好的品牌也扛不住。
万科说2025年交付了11.7万套，2026年上半年交付了2.3万套。交付本身没问题，但新房销售——没人敢买期房了。
写在最后
万科今天的一切，根源不是市场跌了，是管理层在三个节点上犯了致命错误。
第一个错误：2017年到2021年，跟着全行业一起疯狂扩表，高价拿地，用杠杆赌未来。赌赢了是英雄，赌输了就是今天的万科。
第二个错误：多元化铺得太开，什么都想做，什么都没做成。非主业投资亏成负数，冰雪卖了，食品卖了，下一个卖什么？
第三个错误：管理层断层。郁亮喊"活下去"的时候，他可能已经意识到问题，但船太大，调头太难。等真正想调头的时候，舵手已经换了。
现在的万科，已经不是原来的万科了。
董事长是深铁的人，总裁是深圳金融局来的，书记是深高速调来的。整个董事会，深圳国资背景占比超过80%。职业经理人时代的万科，已经翻篇了。
万科这个品牌大概率还在。但那个以"不行贿"为骄傲、以职业经理人文化为底色的万科，已经死了。
评论区聊聊：你觉得万科还能活过来吗？
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"comments": [
{
"user": "价值投资者老王",
"time": "2026-07-13T10:00:00Z",
"content": "我是万科老股东了，从28块拿到现在6块多。说不心痛是假的。郁亮2018年喊'活下去'的时候我还觉得他太悲观，现在看，他是太乐观了——'活下去'的前提是有人在认真想办法活下去，不是喊完口号就去搞多元化。",
"likes": 72,
"replies": [
{
"user": "散户小明",
"time": "2026-07-13T10:15:00Z",
"content": "老王，我比你惨。我是在郁亮喊'活下去'之后进的，以为万科是稳健的代名词。结果这三年跌了80%，比恒大还惨。恒大至少是一下子爆了，万科是钝刀子割肉。",
"likes": 45
},
{
"user": "财务分析爱好者",
"time": "2026-07-13T10:30:00Z",
"content": "老王的持仓成本28块，现在万科净资产还有9块多一股。但问题是净资产里有多少是真的？存货和应收账款计提了那么多减值，真实资产质量要打对折。",
"likes": 31
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]
},
{
"user": "韭菜保护协会",
"time": "2026-07-13T11:00:00Z",
"content": "最搞笑的是，万科的管理层一个个都跑了。郁亮卸任，祝九胜被刑拘，总裁空了17个月没人敢接。一家万亿公司，核心岗位空窗一年半，这叫什么事？说白了就是烫手山芋没人敢接，最后深圳国资委硬塞了一个人进来。",
"likes": 88,
"replies": [
{
"user": "ST观察员",
"time": "2026-07-13T11:20:00Z",
"content": "黄宇7月2日到任，当天万科就发公告跟深铁签了11.4亿的质押协议。这说明什么？新总裁上任第一件事就是借钱续命，而且借的还是关联方的钱。正常企业融资走银行，万科只能找爸爸。",
"likes": 53
},
{
"user": "董秘来背锅",
"time": "2026-07-13T11:35:00Z",
"content": "不是没人敢接，是接了也没用。万科的问题不是换个总裁能解决的。整个行业下行，销售腰斩，资产贬值，谁来当这个总裁都是背着炸药包跑步。",
"likes": 38
}
]
},
{
"user": "行业研究员老陈",
"time": "2026-07-13T12:00:00Z",
"content": "我研究房企十几年了。万科走到今天，核心原因是三个战略误判叠加。第一，2017到2021年跟风扩表，高位拿地。第二，多元化战线拉得太长，万物云、泊寓、物流、商业、冰雪、食品——六条线同时烧钱，哪条都没烧出利润。第三，2022年之后收缩太慢，还在幻想'政策底'之后有'市场底'，结果底部下面还有地下室。",
"likes": 65,
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"user": "并购律师小张",
"time": "2026-07-13T12:20:00Z",
"content": "老陈说得对。我补充一点——万科最大的失误是没有在2022年果断暴雷。当时还有资产可以卖，还有谈判筹码。拖到现在，能卖的优质资产都卖了，剩下的都是没人要的，连环山集团股权挂牌都流拍了。现在要化债，手里没牌了。",
"likes": 42
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},
{
"user": "吃瓜不吐皮",
"time": "2026-07-13T13:00:00Z",
"content": "我就记住一件事：万科2025年计提了562亿减值，其中信用减值342亿。这342亿是借出去的钱，收不回来了。我就想问一句——谁批准的？谁审批的？有没有尽调？有没有追责？管理层全换了就可以一笔勾销？",
"likes": 77,
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"user": "法务小姐姐",
"time": "2026-07-13T13:15:00Z",
"content": "这个问题问到点上了。祝九胜被采取刑事强制措施，估计跟这个有关。房地产行业里，对合联营企业的资金拆借一直是灰色地带，很多钱出去的时候就没想过怎么回来。",
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{
"user": "券商营业部老李",
"time": "2026-07-13T14:00:00Z",
"content": "我手上有几十个客户买了万科债。2026年到期那些，现在二级市场报价打五折。展期方案出来了——兑付40%，剩下60%延一年。看着是宽限了，但一年后如果还没钱呢？再展一年？这不叫还债，叫慢性死亡。",
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{
"user": "理性看IPO",
"time": "2026-07-13T14:20:00Z",
"content": "万科跟恒大不一样。恒大的窟窿是几万亿，万科是几千亿。恒大的资产在烂尾楼里，万科还有万物云、泊寓这些能产生现金流的业务。万科大概率不会像恒大那样清算，但债务重组是迟早的事。",
"likes": 41
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"user": "退市股专业户",
"time": "2026-07-13T15:00:00Z",
"content": "万科现在的现金短债比是0.42，什么意思？就算把账上每一分钱都拿去还债，也还不到一半的短期债务。正常企业这个指标要大于1。母公司自由现金据说只有71亿，而短期债务是1676亿。差距23倍。这不是流动性紧张，这是流动性枯竭。",
"likes": 48,
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"user": "索赔专业户",
"time": "2026-07-13T15:20:00Z",
"content": "流动性枯竭归枯竭，但万科短期内不会爆。大股东深铁已经表态了——万科是'必须保住的深圳名片'。深圳国资委不会眼看它爆。问题是，能保到什么程度？是保品牌还是保股东？持有股票和债券的人要做好准备。",
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"user": "实体店老板娘",
"time": "2026-07-13T16:00:00Z",
"content": "我一个亲戚买了万科的精装房，2024年交房。墙面开裂、地砖空鼓、厨房柜门关不上。找万科维修，拖了半年才来。来了也是糊弄——打点胶、涂点漆就走。万科以前的质量不是这样的。公司不行了，产品也就不行了。",
"likes": 55,
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"user": "用脚投票",
"time": "2026-07-13T16:20:00Z",
"content": "你这还算好的呢。我们小区也是万科的，2025年交房，到现在产证都办不下来。因为万科把项目公司的钱挪走了，欠着政府的税费。物业倒是万物云的，服务还行，但产证拿不到，房子等于没户口。",
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"user": "消费品投资人",
"time": "2026-07-13T17:00:00Z",
"content": "万科这两年亏掉1380亿，等于每天亏1.9亿。我算了一下，够买我这个行业里最大的三家消费品公司了。一家地产公司，两年时间烧掉了三个行业龙头的市值。这不是周期问题，这是治理问题。管理层可以换，但治理结构的重建需要三年五年。",
"likes": 62
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