https://www.fridaycl.art/tags/%E4%B8%87%E7%A7%91/Recent content in 万科 on 星期五财论Hugo -- gohugo.iozh-cnMon, 13 Jul 2026 09:52:48 +0800https://www.fridaycl.art/posts/wankelianianjukui20260713/Mon, 13 Jul 2026 09:52:48 +0800https://www.fridaycl.art/posts/wankelianianjukui20260713/两年，亏损1380亿。不是营收，是净亏损。 2024年亏495亿，2025年亏886亿，2026年上半年又预告亏120到150亿。连续两年半，每个季度都在亏，越亏越多。 这是万科。曾经的地产"优等生"，连续十年最受尊敬的地产公司，2018年就高喊"活下去"的那位先知。 事实证明：先知也救不了自己。 卖一平米亏一平米，毛利率跌破8% 万科2025年干了什么？卖了1340亿的房，比前一年少了45%。结算收入1701亿，降了39%。结算毛利率只剩8.1%。 什么意思？卖一套100万的房子，刨掉土地成本、建安成本、税金，到手不到3万。再扣除管理费、营销费、利息，卖一套亏一套。 更惨的是，房价还在跌。2022年以前拿的高价地，现在建好了只能亏本卖。不卖？财务成本每天吃。卖？割肉放血。进退两难。 这些高价地项目分布在哪儿？三四线城市居多。当年万科想"下沉"——下沉的结果是泥足深陷。低能级城市的房子，打折都没人买。 坏账黑洞：342亿说没就没 2025年，万科干了件"大事"——计提了562亿的减值。 其中存货跌价208亿——就是那些高价拿的地、卖不动的房，现在的市场价已经比账面价值低了两百多亿。 更吓人的是信用减值342亿——这是借出去的钱，收不回来了。 谁是欠债人？合联营企业、合作方、供应商。房地产链条一崩，上下游全在求饶。万科作为链主，被拖下水。 还有投资性房地产减值、无形资产减值、长期股权投资亏损……每个科目都在流血。 562亿的减值是什么概念？一家中型房企一年的营收，就这么"计提"没了。 管理层大溃败：喊"活下去"的人先倒了 2018年，郁亮在秋季例会上大屏打出两个字：“活下去”。当时同行笑他矫情。现在回头看，那不是预言，是免责声明。 2025年1月，万科管理层大换血。郁亮辞去董事会主席，只挂个执行副总裁的虚职。原总裁祝九胜"因身体原因"辞职——后来被采取刑事强制措施。 然后呢？总裁职位空了17个月。 17个月没有总裁的公司，你见过吗？1700亿年营收、万亿资产的龙头房企，最高决策层缺了一个核心角色。这17个月里，债务到期、销售下滑、资产处置、展期谈判——全部压在董事长一个人身上。 这是管理层的失职。不是某一个人的失职，是整个治理体系的崩塌。 2025年一年内，万科核心管理层几乎全换。新来的董事长黄力平是深铁集团派来的，没有地产背景。总裁黄宇2026年7月才到任，此前是深圳市地方金融管理局副局长。新来的党委书记徐恩利，来自深高速。 什么信号？深圳国资委对万科说：你不行，我来。 多元化的"第二曲线"变成了"断头路" 万科是多元化最积极的地产公司。万物云、泊寓、万纬物流、商业、冰雪、食品——你能想到的地产相关业务，万科全做了。 结果呢？万物云是唯一赚钱的，2025年营收373亿，但增长率只有2.5%。泊寓确实做到了行业第一，但在成本法核算下——扣除折旧摊销、利息——亏损。万纬物流，亏。商业，微利。 更离谱的是非主业财务投资。万科早年投资了"博商系"，2025年这部分的应收坏账成了信用减值的大头。 冰雪业务？2025年卖了。 食品业务？2026年上半年也在卖。 折腾了一圈，花了几百亿，最后全部"战略退出"。回头看，这不叫多元化，叫试错。而且是用股东的钱在试错。 债务深渊：3600亿窟窿，现金只有71亿 截至2025年末，万科有息负债3584亿。其中一年内到期的短期债务1676亿。 账面上有672亿货币资金。但能用的有多少？扣除预售监管资金、受限资金、境外资金，母公司手里能自由调动的——大约71亿。 1676亿的短期债务对71亿自由现金。这就是万科的流动性现状。 2025年深铁集团给了335亿股东借款，2026年上半年又给了38亿。没有大股东输血，万科早就爆了。 但输血能持续多久？2026年6月到12月还有101亿公开债到期，仅7月就有40亿。 这不叫化险，叫续命。每个月都在"续"，哪天续不上就完了。 销售断崖：从行业第一跌到第十 2024年万科卖了2460亿。2025年卖了1340亿，直接腰斩。2026年上半年只卖了350亿——又腰斩了一次。 行业排名从稳居前三，跌到了第十。 为什么卖不动？不是产品不行，是信用崩了。买房的人担心：万科会不会也爆雷？期房能不能交付？这种担心一旦蔓延，再好的品牌也扛不住。 万科说2025年交付了11.7万套，2026年上半年交付了2.3万套。交付本身没问题，但新房销售——没人敢买期房了。 写在最后 万科今天的一切，根源不是市场跌了，是管理层在三个节点上犯了致命错误。 第一个错误：2017年到2021年，跟着全行业一起疯狂扩表，高价拿地，用杠杆赌未来。赌赢了是英雄，赌输了就是今天的万科。 第二个错误：多元化铺得太开，什么都想做，什么都没做成。非主业投资亏成负数，冰雪卖了，食品卖了，下一个卖什么？ 第三个错误：管理层断层。郁亮喊"活下去"的时候，他可能已经意识到问题，但船太大，调头太难。等真正想调头的时候，舵手已经换了。 现在的万科，已经不是原来的万科了。 董事长是深铁的人，总裁是深圳金融局来的，书记是深高速调来的。整个董事会，深圳国资背景占比超过80%。职业经理人时代的万科，已经翻篇了。 万科这个品牌大概率还在。但那个以"不行贿"为骄傲、以职业经理人文化为底色的万科，已经死了。 评论区聊聊：你觉得万科还能活过来吗？ { "comments": [ { "user": "价值投资者老王", "time": "2026-07-13T10:00:00Z", "content": "我是万科老股东了，从28块拿到现在6块多。说不心痛是假的。郁亮2018年喊'活下去'的时候我还觉得他太悲观，现在看，他是太乐观了——'活下去'的前提是有人在认真想办法活下去，不是喊完口号就去搞多元化。", "likes": 72, "replies": [ { "user": "散户小明", "time": "2026-07-13T10:15:00Z", "content": "老王，我比你惨。我是在郁亮喊'活下去'之后进的，以为万科是稳健的代名词。结果这三年跌了80%，比恒大还惨。恒大至少是一下子爆了，万科是钝刀子割肉。", "likes": 45 }, { "user": "财务分析爱好者", "time": "2026-07-13T10:30:00Z", "content": "老王的持仓成本28块，现在万科净资产还有9块多一股。但问题是净资产里有多少是真的？存货和应收账款计提了那么多减值，真实资产质量要打对折。", "likes": 31 } ] }, { "user": "韭菜保护协会", "time": "2026-07-13T11:00:00Z", "content": "最搞笑的是，万科的管理层一个个都跑了。郁亮卸任，祝九胜被刑拘，总裁空了17个月没人敢接。一家万亿公司，核心岗位空窗一年半，这叫什么事？说白了就是烫手山芋没人敢接，最后深圳国资委硬塞了一个人进来。", "likes": 88, "replies": [ { "user": "ST观察员", "time": "2026-07-13T11:20:00Z", "content": "黄宇7月2日到任，当天万科就发公告跟深铁签了11.